Выставление документов на оплату работ, услуг по содержанию общего имущества собственникам нежилых помещений в МКД

Предоставление отдельных экземпляров договоров управления собственникам – юридическим лицам

Заключение договоров управления с каждым собственником – юридическим лицом не предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, «в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Следовательно, у собственников - юридических лиц нет оснований требовать заключения с ними отдельного договора управления или предоставления копии договора управления, созданной за счет управляющей организации. Однако в договор управления могут быть включены положения об оформлении его количеством экземпляров, определяемых соответственно количеству собственников нежилых помещений.

Вместе с тем, незаключение отдельного договора между управляющей организацией и собственником не является основанием для отказа от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, о чем свидетельствует арбитражная практика:

«Отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить выполненные работы и оказанные услуги» (Определение ВАС РФ от 21.06.2013 № ВАС-7345/13 по делу № А27-12491/2012).

«Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства (в том числе части 1 статьи 162 ЖК РФ) позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования» (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 по делу № А27-6602/2012).

Составление актов выполненных работ, оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Жилищный кодекс предусматривает единственный вариант составления актов приемки выполненных работ, услуг – на весь объем и стоимость работ, услуг, выполненных управляющей организацией в доме. Такие акты со стороны заказчика подписываются председателем совета многоквартирного дома, который «осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса» (пункт 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ).

Управляющая организация по согласованию с собственниками – юридическим лицами может выдавать им копии таких актов, однако это не является обязанностью управляющей организации, которая была бы установлена законодательно.

Основанием для внесения платы за содержание жилого помещения, за коммунальные услуги для всех собственников, включая юридических лиц, собственников и законных владельцев государственных, муниципальных помещений, являются платежные документы, выставленные управляющей организацией (пункт 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ не обязывает выделять долю стоимости фактически выполненных работ, услуг, в отношении каждого собственника, а также выставлять каждому их них собственный акт:

«Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

... собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

... Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений» (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ).

«Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от отсутствия договорных отношений, актов выполненных работ, счетов-фактур, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и коммунальные услуги» (Определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13 по делу № А12-21628/2012).

При несогласии собственников с размером выставленной платы и отсутствием подписанных актов приемки работ, услуг, надлежащим доказательством, подтверждающем невыполнение периодических работ и услуг, согласно пункту 15 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, будет являться акт, составленный в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. В отсутствие такого акта факт выполнения работ, услуг суд может признать подтвержденным на основании иных документов, представленных управляющей организацией - карты учета работ, выписки из журнала регистрации заявок, трудовые соглашения с работниками и прочих.

Выставление счетов-фактур собственникам – юридическим лицам

Управляющие организации, применяющие освобождение от НДС в отношении коммунальных услуг, работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, зачастую не в состоянии своевременно выставить счета-фактуры на облагаемую часть выручки, в случае выполнения части работ и услуг собственными силами, а также ввиду большого количества потребителей.

В такой ситуации управляющей организации необходимо иметь в виду следующее:

Согласно п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ порядок определения цены договора управления должен быть установлен договором управления. Как правило, в договоре управления не выделяется НДС в составе цены, поскольку п.6 ст.168 НК РФ не требует выделения НДС на всех документах, выставляемых покупателям – физическим лицам. При этом в договоре достаточно указать, что в цену договора включен НДС, подлежащий уплате управляющей организацией в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Суммы НДС необходимо выделять при составлении актов потребителям – юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Такие акты составляются на основании общего акта приемки работ, услуг, выполненных в каждом МКД, и бухгалтерской справки о доле облагаемой выручки от реализации работ и услуг по содержанию общего имущества в каждом МКД, составленной по данным раздельного учета облагаемых и необлагаемых операций.